משכנתיק משכנתא בשבילנו זה לא תיק

 

שינוי בעמלת פירעון מוקדם

 

בנק ישראל קבע שהחל מאמצע פברואר 2015 יהיה שינוי באופן חישוב העמלה לפירעון מוקדם. עמלה זו תחושב בצורה שעשויה מעט להקל על הלווים שלקחו משכנתא בריבית שהינה מעל הריבית הממוצעת באותה תקופה. מרגע כניסת התקנה לתוקף, כאמור בפברואר 2015, העמלה תחושב על פי ההפרש בין ריבית המשכנתא או הריבית הממוצעת בחודש לקיחת המשכנתא, הנמוך מבניהם, לריבית הממוצעת בעת פירעון ההלוואה. מבולבלים? בואו נעשה סדר.

מהי בכלל עמלת פירעון מוקדם?

היום, כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה (צמודת מדד / לא צמודה או "משתנה כל חמש שנים", כאשר בחמש השנים הראשונות הריבית נשמרת קבועה), הבנק למעשה מתחייב לנו לריבית מסוימת ולמוצר מדף מסוים העומד בראשותו באותו היום.

נשאלת השאלה מה קורה כאשר אנו מגיעים לבנק במהלך תקופת ההלוואה ורוצים לפרוע אותה ו/או למחזר את ההלוואה?

מה שהבנק עושה ברגע זה הוא השוואת ריביות, הוא בודק מהי הריבית שלקחנו בה את המשכנתא, מנגד הוא בודק מהי הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה ואז הוא משווה ביניהן ומחייב אותנו (או לא מחייב אותנו) על בסיס השוואה זו (פעולה הנעשית ע"י נוסחת היוון שנקבעה על ידי הבנק).

נמחיש ע"י דוגמא מספרית:

 

נניח שלקחנו הלוואה בריבית קבועה ל- 15 שנה ב-4% ריבית, כאשר הריבית הממוצעת ליום לקיחת ההלוואה עמדה על 3%, ולאחר חמש שנים אנו רוצים להחזיר את ההלוואה כשהריבית במשק הממוצעת עומדת על 2%.

 

הבנק יבדוק מהי הריבית המוצעת כיום לאותו סוג הלוואה (הלוואה ל-10 שנה)

1. אם הריבית שהיום הבנק מציע לאותה הלוואה הינה גבוהה מהריבית שנקבעה ביום קבלת ההלוואה, אזי הבנק לא יחייב אותנו בעמלת פירעון (שכן הבנק מכר לנו בעבר מוצר זול שהיום הוא יקר ולמעשה הוא מרוויח מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כיוון והוא יכול ל"מכור" את הלוואה זו ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר).

2. אם הריבית שהיום הבנק מציע ללקוחותין עבור אותה הלוואה הינה נמוכה מהריבית שנקבעה לנו ביום לקיחת ההלוואה, אזי הבנק כן יחייב אותנו בעמלת פירעון (הבנק בעצם מפסיד מכך שאנו פורעים את ההלוואה, כיוון והוא יכול למכור אותה בריבית נמוכה יותר).

3. גובה הקנס שנחויב בו יהיה ההפרש בין הריביות למשך כל תקופת ההלוואה שנותרה (היוון קדימה).

 

מה היה החישוב שבוצע על ידי הבנק עד היום ומה עומד להיות?

עד היום הבנק ערך השוואה בין 2 ריביות:

הריבית בה נלקחה ההלוואה.

הריבית הממוצעת במשק ליום הפירעון ולפי תקופת ההלוואה שנותרה.

החל מיום השינוי (פברואר 2015) הבנק לא יערוך את אותה השוואה, אלא ייקח פרמטר אחר ויערוך השוואה בין:

הריבית הממוצעת שהייתה ביום שלקחנו את ההלוואה.

הריבית הממוצעת במשק ליום הפירעון ולפי תקופת ההלוואה שנותרה.

מכאן, אם נחזור לנתוני הדוגמא לעיל, אם אותו לקוח לקחהלוואה ל-15 שנה בריבית 4%, אבל בפועל הריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה הייתה רק 3% אז הבנק כבר לא יחייב אותו על ההפרש בין 4% ל-2% אלה אלא הוא יחייב אותו "רק" על ההפרש בין הריבית הממוצעת שהייתה נהוגה בזמנו  (3%) לבין הריבית הממוצעת העכשווית (2%). כלומר השינוי מסייע לאותם לווים שלקחו הלוואה בריבית הגבוהה מהריבית הממוצעת במשק ביום לקיחת ההלוואה.

מה קורה אם הריבית לקחנו הלוואה בריבית יותר נמוכה מהריבית הממוצעת?

"פה קבור הכלב", כביכול "נדפקנו", אבל בעצם לא!                                                          

אני אסביר, מכיוון שלקחנו הלוואה בריבית נמוכה מהריבית הממוצעת, אזי ההפרש צריך להיות יותר קטן, ולכן הקנס שנחויב בו צריך להיות יותר קטן. במצב הנ"ל נעדיף שהבנק יחשב את העמלה על פי ה"ריבית שלקחנו" אל מול "הריבית הממוצעת היום" ולא על בסיס "הריבית הממוצעת" בזמנו אל מול ה"ריבית הממוצעת היום".

 

גם כאן פעל בנק ישראל לטובת הלווה והשאיר לנו את הברירה הזו. בעצםהבנק יחייב אותנו על הנמוך מבין השניים:

ההפרש בין הריבית שלקחנו עלההלוואה לבין הריבית העכשווית.

ההפרש בין הריבית הממוצעת כפי שהייתה ביום לקיחת ההלוואה לבין הריבית העכשווית.

למי זה עוזר למעשה?

מי שלמעשה "הנהנה העיקרי" מכל השינוי כאמור לעיל הם בעיקר האוכלוסיות הבאות:

לווים "תמימים" שלא הצליחו לנהל מו"מ עם הבנק ו"זכו" לריביות גבוהות מן הממוצע.

ללווים בעלי סיכון שקיבלו ריביות גבוהות בגלל הסיכון שלהם.

ללווים שלקחו הלוואה לכל מטרה ולכן הריביות שלהם היו גבוהות.

 

לסיכום

העיקרון שעומד מאחורי השינוי הנ"ל הינו העובדה כי לבנק בזמן שנתן את ההלוואה היה את כל הזכות לקחת ריבית גבוהה ככל העולה על רוחו מהלקוח (בפרמטרים שנבחנים על פי נתוני לקוח סיכון וכד'), אבל ברגע שהלקוח מחזיר את ההלוואה הוא כבר לא מסוכן, וצריך לקבל את ההפרש בין העמלות בלבד וללא "שיפוי" על ההפסד הנוסף שיצא לו.